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Cómo calcular el valor real de un terreno según su clasificación
Murbalands, 9/7/2025
Cómo calcular el valor real de un terreno antes de comprar o vender
A la hora de vender o comprar un terreno, conocer su valor real no es solo importante... es clave. Especialmente si vas a vender, poner un precio de mercado es lo que marcará la diferencia entre recibir llamadas o quedarte meses sin ningún interés. Si te pasas de precio, tu anuncio no generará impacto ni visitas; y si lo pones demasiado bajo, aunque atraerás más atención, acabarás perdiendo dinero por no haber hecho bien los deberes antes. En Murbalands te ayudamos a encontrar ese punto justo para que vendas bien y en el menor tiempo posible.
Importante: No todos los terrenos se valoran igual: Su clasificación urbanística y uso permitido determinan el método más adecuado para calcular su precio.
Desde Murbalands, plataforma inmobiliaria especializada en compraventas de terrenos y obras paradas en España, te ofrecemos esta guía clara y práctica para que sepas cómo valorar tu terreno paso a paso, según si es rústico, urbano o urbanizable.
Además, si quieres profundizar aún más, te recomendamos leer también nuestro artículo “Cómo valorar un terreno”, donde explicamos los conceptos fundamentales para entender cómo funciona el mercado de suelos.
Paso 1: Conoce qué tipo de terreno tienes
Antes de calcular el valor, necesitas identificar qué tipo de suelo tienes. Puedes consultar esta información en los Planes de Ordenación Urbana (POU) de tu municipio. En Murbalands, si te registras, te damos acceso gratuito a esta documentación.
Los tipos principales de terrenos son:
- Rústico: suelo no urbanizable, destinado a uso agrícola, forestal, ganadero o de protección.
- Urbano o finalista: listo para construir, (suelo urbano consolidado con un planeamiento aprobado) con servicios urbanos básicos (agua, luz, acceso…).
- Urbanizable: aún no urbanizado, (suelo urbanizable sectorizado/no sectorizado, urbano no consolidado con un planeamiento aprobado pero no ejecutado aún) pero previsto para integrarse en la ciudad tras un proceso técnico y administrativo.
Paso 2: Calcula su valor
1. Cómo calcular el valor de un terreno rústico
Para calcular el valor de un terreno rústico, existen principalmente dos métodos, y la elección dependerá de si el terreno está generando actividad o no.
El más utilizado hoy en día es el método comparativo, ya que en muchos casos el terreno no está siendo explotado y se encuentra sin uso. Pero si hablamos de un terreno productivo, que genera ingresos a través de cultivos, ganadería u otra actividad económica, entonces el método más adecuado es el de capitalización de rentas, ya que permite valorar el terreno en función de la rentabilidad que ofrece.
A. Método comparativo
Es el método más habitual para valorar terrenos rústicos. Consiste en comparar el precio de venta de otros terrenos similares en la misma zona, teniendo en cuenta factores clave como el tamaño, el acceso, el uso permitido del suelo rústico, su subuso (agrícola, forestal, recreativo, etc.), el potencial real que ofrece y, por supuesto, su ubicación concreta. Lo importante es valorar no solo lo que es el terreno hoy, sino qué se puede hacer en él y qué destino tiene en la práctica.
Ejemplo:
Si las parcelas agrícolas en tu zona se venden a 4 €/m², y la tuya tiene 15.000 m²:
Valor estimado = 4 × 15.000 = 60.000 €
Consejo Murbalands: ¿No sabes a qué precio poner tu terreno? Si necesitas comparar cuántos terrenos similares al tuyo hay publicados y a qué precios se están vendiendo, en Murbalands te ofrecemos nuestro servicio de análisis de oferta. Te mostramos cuántos anuncios hay en tu zona con características parecidas y cuál es el €/m² real de mercado, para que puedas fijar un precio competitivo y vender con más garantías. ¿A qué esperas para tomar la mejor decisión?
B. Método de capitalización de rentas
Este método se utiliza cuando el terreno está alquilado o tiene capacidad para generar ingresos, ya sea por cultivos, ganadería u otra actividad. En estos casos, el valor del terreno se calcula según la rentabilidad económica que puede ofrecer, y también según el rendimiento que tú, como propietario o inversor, esperas obtener. Si el terreno produce, entonces vale por lo que genera. En nuestro artículo “Cómo valorar un terreno” te explicamos este método con más detalle, para que puedas hacerte una idea más clara y ponerle un valor realista a tu parcela.
Ejemplo:
Ingresos anuales por alquiler agrícola: 3.000 €
Rentabilidad exigida: 6%
Valor = 3.000 / 0,06 = 50.000 €
2. Cómo calcular el valor de un terreno urbano o finalista
Para calcular el valor de un terreno urbano o finalista, existen dos métodos muy claros y útiles según el enfoque que quieras dar.
Por un lado, tienes el método por comparación, que consiste en analizar el precio medio de mercado por m² según la zona, la superficie y el uso permitido del terreno (residencial, comercial, etc.).
Y por otro lado, si quieres ir un paso más allá, puedes ponerte la gorra de promotor y calcular su valor en función de lo que se puede construir en él: una futura promoción inmobiliaria. En este caso, se tiene en cuenta el tipo de inmueble que se puede desarrollar, su valor de venta futuro, los costes asociados… y así se obtiene lo que llamamos el valor residual del terreno.
Este tipo de suelo es el más valioso, ya que permite construir de inmediato. Hay dos formas principales de valorarlo:
A Método comparativo
Igual que con el rústico, pero comparando con solares urbanos con características similares (superficie, uso permitido, ubicación, orientación…).
Ejemplo 1 por superficie del terreno:
- Precio medio en la zona: 350 €/m²
- Tamaño del solar: 600 m²
- Valor estimado = 600 × 350 = 210.000 €
Ejemplo 2 por superficie o la edificabilidad del terreno:
- Precio medio en la zona: 500 €/m²/techo
- Edificabilidad de tu solar/terreno/parcela: 1.200 m²/techo
- Valor estimado = 500 × 1.200 = 600.000 €
B. Método residual estático (más profesional)
Este método calcula el valor del terreno en función del beneficio que se puede obtener con una futura promoción inmobiliaria.
Pasos para aplicarlo:
1. Calcula la edificabilidad del solar
Ejemplo: terreno de 1.000 m² con edificabilidad de 0,8 ? 800 m² construibles
2. Consulta el valor de mercado del producto terminado
Precio venta de obra nueva en la zona: 2.000 €/m²
800 m² × 2.000 = 1.600.000 € (valor de venta final del producto)
3. Resta los costes del proyecto
Costes de construcción, licencias, honorarios, comercialización…
Supongamos: 600.000 €
4. Descuenta el beneficio promotor (por ejemplo, 15%)
1.600.000 € × 15% = 240.000 €
5. Calcula el valor residual del terreno
1.600.000 € - 600.000 € - 240.000 € = 760.000 €
Ese es el valor máximo que debería pagarse por el terreno hoy para que la inversión resulte rentable.
3. Cómo calcular el valor de un terreno urbanizable
Para calcular el valor de un terreno pendiente de urbanizar, podemos hacerlo de la misma manera que para un terreno o parcela urbana, pero siempre teniendo en cuenta que va a haber más gastos y parámetros que asumir:
- Tiempo estimado para urbanizar (proceso administrativo, aprobación de planes, ejecución de obras…)
- Costes de urbanización añadidos
- Mayor riesgo = mayor beneficio exigido
A. Método comparativo
Igual que solares urbanos con características similares (superficie, uso permitido, ubicación, orientación…) pero teniendo en cuenta el gasto de urbanización
Ejemplo 1 por superficie del terreno:
- Precio medio en la zona: 350 €/m²
- Tamaño del solar: 600 m²
- Valor estimado = 600 × 350 = 210.000 € para terrenos urbanos.
- Gastos de urbanización: 50.000 €
- Valor estimado de terreno urbanizable: 210.000 €-50.000 €= 160.000 €
Ejemplo 2 por superficie o la edificabilidad del terreno:
- Precio medio en la zona: 500 €/m²/techo
- Edificabilidad de tu solar/terreno/parcela: 1.200 m²/techo
- Valor estimado = 500 × 200 = 100.000 €
- Gastos de urbanización: 50.000 €
- Valor estimado de terreno urbanizable: 100.000 €-50.000 €= 50.000 €
B. Método residual estático (más profesional)
Este método calcula el valor del terreno en función del beneficio que se puede obtener con una futura promoción inmobiliaria.
Diferencia clave:
Como hay más incertidumbre y riesgo, el beneficio del promotor suele ser superior (entre el 20% y 30%) y se deben incluir los gastos de urbanización en el cálculo.
Ejemplo resumen:
Valor del producto terminado: 1.200.000 €
Costes de urbanización + promoción: 550.000 €
Beneficio promotor (20%): 240.000 €
Valor residual del terreno = 1.200.000 - 550.000 - 240.000 = 410.000 €
Conclusión: ¿cuánto vale realmente tu terreno?
El valor de un terreno depende de muchos factores: su tipo (rústico, urbano o urbanizable), el uso permitido y su potencial de desarrollo o rentabilidad. No existe una fórmula mágica, pero con esta guía ya tienes las bases para hacer una estimación sólida, defender tu precio o tomar decisiones más acertadas a la hora de comprar o vender.
¿Tienes dudas o necesitas ayuda con tu caso concreto? Escríbenos a través del Formulario de contacto, estaremos encantados de asesorarte.
Y no olvides que en nuestro blog de Murbalands encontrarás más artículos para entender mejor la clasificación urbanística, el uso del suelo y muchos otros temas clave para sacar el máximo partido a tu terreno.
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Fuente: El Equipo de Murbalands
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