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Vender una vivienda como terreno: qué impuesto aplica
Murbalands, 30/10/2025
¿Tu inmueble se considera terreno? ¿Tienes una vivienda que se vende como terreno?
¿Por qué es importante distinguir entre terreno e inmueble? Esto es para ti
El dilema: ¿vivienda o terreno?
Cada vez es más habitual que propietarios de casas antiguas o en ruinas las vendan como terrenos para edificar de nuevo.
Sin embargo, lo que pocos saben es que la forma en que Hacienda considera el bien (vivienda o terreno) cambia completamente el impuesto aplicable.
Y además, no depende solo de lo que ponga en el Registro, sino de la realidad física del inmueble y de quién lo vende.
La clave: prima la realidad física sobre la jurídica
La Agencia Tributaria y los tribunales coinciden: prima la realidad física sobre la jurídica.
A efectos fiscales, lo que realmente existe sobre el terreno tiene prioridad sobre los documentos registrales o catastrales. La Administración Tributaria y los tribunales lo dejan claro: lo que realmente existe sobre el terreno es lo que determina el impuesto.
Este principio está recogido en el artículo 13 de la Ley General Tributaria, que dispone que “la calificación de los hechos imponibles se realizará atendiendo a su verdadera naturaleza, con independencia de la forma o denominación que los interesados les hubieran dado”.
Es decir, lo que cuenta es la realidad económica y física del bien, no solo su descripción jurídica.
- Si la vivienda es habitable o está ocupada, se considera edificación.
- Si no es habitable y se va a demoler, se considera terreno.
Para que Hacienda acepte esa consideración-que es un terreno-, debe quedar reflejado y constar expresamente en la escritura que:
• El inmueble no es habitable.
• El comprador lo adquiere para demolerlo.
Si no se especifica, la operación se presume que es una vivienda, y el impuesto cambia radicalmente.
Jurisprudencia que lo respalda
1. Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) – Asunto C-543/11, sentencia de 2013
Establece que la entrega de un terreno sobre el que existe una edificación no puede considerarse terreno edificable, aunque las partes acuerden su demolición, ya que prima la realidad física del bien existente.
Esto significa que mientras exista una edificación en pie y habitable, la venta no puede tratarse como terreno.
2. Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) – Sentencia de 29 de octubre de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:4104)
El Supremo confirma que, para determinar la exención del IVA en la venta de terrenos, debe atenderse a la situación real y urbanística del bien en el momento de la transmisión, y no a su mera clasificación registral o contractual.
3. Jurisprudencia constante del TS y TSJ
En diversas resoluciones (por ejemplo, TSJ de Cataluña, 25 de abril de 2019), se reitera que “la realidad material y económica prevalece sobre la jurídica o formal” cuando se valora la naturaleza de un inmueble a efectos fiscales.
En palabras del Tribunal: “La realidad física y el uso efectivo del bien son los que determinan el tratamiento tributario aplicable.”
Cuando una vivienda o cualquier inmueble se considera terreno
Un inmueble puede tratarse como terreno cuando:
- Está en ruina o sin condiciones mínimas de habitabilidad (sin agua, luz, estructura segura).
- Existe un compromiso de demolición según acuerdo reflejado en la escritura.
- No está ocupada ni alquilada.
Pero si está ocupada o habitable, aunque sea antigua, Hacienda la considera edificación, y se aplica la tributación correspondiente como inmueble.
Qué impuesto aplica: IVA o ITP-Depende de quién vende y cómo actúa
Aquí es donde más errores se cometen. El tipo de impuesto no solo depende del estado del inmueble, sino también de quién es el vendedor y si actúa como empresario o profesional.
La condición del vendedor es determinante:
1. Si el vendedor es un particular
- Siempre tributa por ITP, tanto si vende una vivienda, un local o un terreno (aunque haya ruina o demolición).
- No aplica IVA, salvo que el particular actúe como empresario o profesional según el artículo 5 de la Ley del IVA, es decir, si desarrolla de forma habitual una actividad económica inmobiliaria (por ejemplo, un promotor autónomo).
Esto ocurre, por ejemplo, si es autónomo o promotor habitual, o si la venta forma parte de una actividad económica.
2. Si el vendedor es una empresa o profesional (empresario a efectos de IVA)
- Si el bien es habitable (edificación):
- Primera transmisión: tributa por IVA.
- Segunda o posteriores: tributa por ITP.
- Si el bien no es habitable y se va a demoler (terreno):
- Tributa por IVA, al considerarse venta de terreno.
Ejemplos claros
En resumen
- La realidad física manda: habitable = edificación; ruina o demolición = terreno. Prima la realidad física sobre la jurídica (art. 13 LGT).
- El IVA solo aplica si el vendedor actúa como empresario o profesional.
- Los particulares tributan por ITP, aunque el bien sea terreno.
- Para que se considere terreno, debe constar en escritura que no es habitable y se demolerá.
- La jurisprudencia europea y española respalda este criterio: lo que importa es el estado real del bien.
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Fuente: El Equipo de Murbalands: F.S
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