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¿Qué impuestos debo pagar para un terreno urbanizable?
Murbalands, 8/8/2025
Impuestos para un terreno urbanizable: Guía completa para cada caso
En Murbalands sabemos que el mundo de los impuestos al vender un terreno urbanizable puede ser un auténtico rompecabezas. sabemos que muchas personas que quieren vender o comprar un terreno urbanizable acaban con más dudas que respuestas cuando buscan en Google o en una IA: la clave está en las obras de urbanización.
¿Tengo que pagar IVA o ITP? ¿Es lo mismo si el terreno está en suelo urbano no consolidado que si es urbanizable no sectorizado? ¿Influye si soy particular o empresa? ¿Qué pasa si las obras aún no han empezado?
Aquí te damos una guía clara y fácil para que no te pierdas.
1. Antes de nada: ¿Qué entendemos por terreno urbanizable? Tipologías de terreno urbanizable y su fiscalidad
Antes de hablar de impuestos, es importante saber qué tipo de terreno tienes. La clasificación influye en el tratamiento fiscal.
Dentro de esta categoría encontramos:
- Urbano no consolidado: dentro de suelo urbano, pero pendiente de completar la urbanización.
- Urbanizable sectorizado: con un plan aprobado y delimitado, pero pendiente de ejecutar obras.
- Urbanizable no sectorizado: previsto para urbanizar en el futuro, sin plan detallado.
a) Terreno urbano no consolidado
- Está dentro del suelo urbano, pero aún necesita obras de urbanización (calles, aceras, alcantarillado…).
- Se considera suelo-terreno-parcela en gestión.
- Ejemplo: una parcela incluida en un plan parcial aprobado pero pendiente de ejecutar las obras.
b) Terreno urbanizable sectorizado
- Tiene un plan urbanístico aprobado y delimitado (sector), pero todavía no se han desarrollado las obras.
- Inversión a medio plazo: hay un proyecto claro de urbanización.
c) Terreno urbanizable no sectorizado
- Está previsto para urbanizar en el futuro, pero no tiene un plan detallado ni plazos definidos.
- Puede pasar tiempo hasta poder construir.
2. ¿Qué impuestos se pagan según quién vende?
El impuesto principal dependerá de dos factores:
- Tipo de vendedor (particular o empresario/empresa) : IVA O ITP
- Estado del terreno: Obras de urbanización iniciadas o no.
- Si están iniciadas: IVA del 21 %
- Si no están iniciadas: ITP o IVA (sujeto pasivo del IVA)
3. El factor clave: obras de urbanización iniciadas o no
La normativa fiscal distingue dos escenarios:
A) Si las obras de urbanización ya han comenzado
- La venta está sujeta a IVA, da igual si el vendedor es un particular o una empresa.
- El tipo de IVA aplicable: 21%.
- El comprador no paga ITP.
- Además, el vendedor paga la Plusvalía Municipal y, si aplica, IRPF o Impuesto de Sociedades por la ganancia.
Ejemplo: Un particular vende un terreno urbanizable sectorizado donde ya hay calles abiertas y redes de suministro en construcción : IVA 21%.
B) Si las obras de urbanización NO han comenzado
Aquí sí influye quién vende:
1. Si el vendedor es un particular
- El comprador pagará ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en su Comunidad Autónoma.
- El vendedor paga Plusvalía Municipal y, si aplica, IRPF por la ganancia.
2. Si el vendedor es una empresa o empresario
- La venta está sujeta a IVA (21%).
- Si el comprador es también empresario o profesional, puede aplicarse inversión del sujeto pasivo: el comprador autoliquida el IVA y no paga ITP.
Ejemplo: Una promotora vende un terreno urbanizable no sectorizado donde no se han iniciado obras a otra empresa : IVA con inversión del sujeto pasivo.
3. Cuadro resumen para no perderse
4. Otros impuestos y gastos a tener en cuenta
- Plusvalía Municipal: siempre a cargo del vendedor, salvo pacto distinto.
- IRPF o Impuesto de Sociedades: según la ganancia obtenida.
- Gastos notariales y registrales: normalmente los asume el comprador, salvo que se pacte lo contrario.
Conclusión
Lo más importante que debes recordar:
- Si hay obras de urbanización iniciadas ? IVA siempre.
- Si no hay obras iniciadas ? ITP para comprador particular, IVA para comprador empresa.
Saber qué tipo de terreno urbanizable tienes y en qué situación se encuentra es clave para determinar si se paga ITP, IVA o IVA con inversión del sujeto pasivo. En Murbalands no solo publicamos tu terreno urbanizable con máxima visibilidad, sino que también te guiamos para que tengas claro qué impuestos se aplican en tu caso y evites sorpresas en la compraventa.
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Fuente: El Equipo de Murbalands
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