Impuestos al vender tu terreno siendo particular

Guía fácil de impuestos al vender un terreno siendo particular

¿Tienes un terreno y estás pensando en venderlo, pero no sabes qué impuestos tendrás que pagar?

¿Te preguntas si va por IVA o por ITP?

¿No tienes claro si el comprador debe pagar algo o si te toca a ti?

¿Y qué pasa si el que te compra es una empresa y tú eres una persona particular?

Tranquilo, no eres el único. La mayoría de propietarios que venden su terreno por primera vez se sienten igual: perdidos entre siglas, normas y excepciones que nadie explica bien.

Vender un terreno siendo particular no es complicado, pero sí es importante entender qué impuestos aplican según el tipo de suelo y el perfil del comprador.

Porque un error aquí puede costarte miles de euros o incluso hacer que la operación quede mal formalizada.

En Murbalands te lo explicamos paso a paso, con ejemplos reales y sin tecnicismos, para que tengas todo claro antes de firmar.

Aquí encontrarás una guía fácil, intuitiva y 100% pensada para particulares que quieren vender su terreno con tranquilidad y sin sustos fiscales.

1. Lo primero: ¿qué tipo de terreno estás vendiendo?

Antes de hablar de impuestos, hay que saber qué tipo de suelo edificable, terreno o parcela, tienes, porque no todos tributan igual:

1. Terreno rústico (no urbanizable): suelos de uso agrícola, forestal o natural.
2. Terreno urbanizable: suelos donde ya hay un plan urbanístico aprobado, pero aún no se han iniciado las obras de urbanización.
3. Terreno urbano: parcelas ya integradas en la trama urbana o con servicios básicos (acceso, luz, agua, alcantarillado).

Cada tipo de terreno tiene implicaciones fiscales distintas, sobre todo si el comprador es un particular o una empresa.

2. Impuestos si eres particular (persona física no empresario)

Si no eres autónomo ni empresa, la venta de tu terreno nunca lleva IVA, sino que el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

1. Ejemplo 1: Venta de terreno rústico entre particulares
1. Tipo de impuesto: ITP.
2. Quién lo paga: el comprador.
3. Dónde se paga: en la Comunidad Autónoma donde esté el terreno (¡no donde se firme la compraventa!).
4. Tipo impositivo: varía entre el 6% y el 10% según la región.
2. Ejemplo 2: Venta de terreno rústico a una empresa
1. Aunque el comprador sea una sociedad, si tú eres persona física y no autónomo, también tributa por ITP, no por IVA.

3. Si eres autónomo o empresario

Aquí cambian las reglas.

Si estás dado de alta como autónomo y la venta está relacionada con tu actividad económica, sí puede aplicarse IVA.

Solo podrás hacerlo si la venta forma parte de tu actividad económica habitual, es decir, si tu actividad está relacionada con el sector inmobiliario, como promotor, constructor o intermediario de terrenos.

Por ejemplo:

1. Si eres fontanero, diseñador o transportista autónomo y vendes un terreno de tu propiedad, esa venta no tiene relación con tu actividad, por tanto no lleva IVA, sino ITP.
2. En cambio, si estás dado de alta en un epígrafe de actividades inmobiliarias (por ejemplo, promoción, compraventa o gestión de terrenos), sí puedes repercutir IVA en la venta.

Cuando la operación se realiza entre dos empresarios o autónomos (por ejemplo, promotor que vende a otra empresa), la venta se hace con IVA al 21%, pero normalmente con inversión del sujeto pasivo, es decir: el vendedor no cobra el IVA, sino que el comprador lo declara e ingresa directamente en su liquidación trimestral.

Casos frecuentes:

1. Terreno rústico vendido por autónomo o empresa a otra empresa: Se aplica IVA (21%) con inversión del sujeto pasivo. Esto significa que tú no cobras IVA, sino que el comprador lo declara directamente en su liquidación (modelo 303).
2. Terreno urbanizable con obras de urbanización iniciadas: Se considera suelo “en curso de urbanización”: tributa con IVA (21%) si ambos son empresarios o autónomos.

4. Si el terreno es urbanizable o urbano

Aquí depende del grado de desarrollo:

1. Sin obras de urbanización iniciadas: Aunque el terreno sea urbanizable, si no eres empresario, la venta va por ITP.
2. Con obras de urbanización ya iniciadas: 
1. Si eres autónomo o empresa, la venta va por IVA (21%).
2. Si eres persona física no empresaria, seguirá yendo por ITP, aunque haya obras.
3. Terreno urbano (ya finalista):
1. Entre particulares: ITP.
2. Si el vendedor es autónomo y el comprador empresa: IVA (21%).

5. Casos prácticos que generan confusión

FAQ – Preguntas frecuentes sobre impuestos al vender un terreno

1.¿Quién paga el ITP?

Lo paga el comprador. El vendedor no ingresa nada, aunque debe declarar la ganancia patrimonial en su IRPF.

2.¿Y la plusvalía municipal?

Sí, también afecta al vendedor. Es un impuesto municipal que se paga al Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo urbano.

3.¿Qué pasa si soy persona física y el comprador es una empresa?

Aunque el comprador sea una sociedad, si tú no eres empresario, la operación sigue yendo por ITP, no por IVA.

4.¿Puedo repercutir el IVA de los gastos de urbanización si soy particular?

No. Si eres persona física no dada de alta como autónomo, no puedes deducir ni repercutir IVA.

Aunque el urbanizador te haya pasado facturas con IVA, tú no puedes trasladarlo al comprador; la operación se formaliza igualmente por ITP.

5.¿Y si ya he pagado facturas de urbanización con IVA y vendo a una empresa?

Podrás incluir esos costes en el precio de venta, pero no desglosar el IVA en la escritura. Es decir, recuperas el gasto a través del precio, no del impuesto.

6.¿Cómo sé si se han iniciado las obras de urbanización?

Muy buena pregunta, porque de esto depende si tu venta lleva IVA o ITP. Las obras de urbanización se consideran iniciadas cuando existe un acta de replanteo firmada (el documento que marca oficialmente el comienzo de los trabajos) y cuando físicamente el terreno ya ha empezado a transformarse —por ejemplo, movimientos de tierra, apertura de zanjas, instalación de acometidas o vallado perimetral.

En resumen:

1. Acta de replanteo firmada = inicio administrativo.
2. Cambio físico visible en el terreno = inicio material.

Ambos elementos deben darse para considerar que el terreno ya está en fase de urbanización.

7.¿Qué documentos justifican que las obras se han iniciado?

Los principales son:

1. Acta de replanteo firmada por la dirección facultativa y el contratista.
2. Licencia municipal de obras de urbanización en vigor.
3. Certificación del técnico o del Ayuntamiento acreditando el inicio.
4. Visitas o informes de obra que acrediten el cambio físico del terreno.

En caso de duda, siempre prima la realidad física del terreno frente a lo meramente administrativo. Si en la práctica el terreno sigue siendo rústico y sin movimientos, no se considera iniciado el proceso urbanizador.

8.¿Por qué es tan importante saber si hay obras iniciadas?

Porque determina qué impuesto aplica a la venta:

1. Si no se han iniciado: el terreno sigue considerándose rústico o urbanizable sin transformar:  tributa por ITP si el vendedor es particular.
2. Si sí se han iniciado: se considera suelo en curso de urbanización: puede tributar por IVA, pero solo si el vendedor es empresario o autónomo relacionado con la actividad inmobiliaria.

9.¿Y si soy particular y el Ayuntamiento ya ha iniciado las obras de urbanización?

Aunque existan obras en curso, si tú eres persona física no empresaria, tu venta seguirá tributando por ITP, porque no realizas una actividad económica. El hecho de que el terreno se esté urbanizando no te convierte automáticamente en empresario.

10.¿Qué significa que prima la “realidad física del terreno”?

Significa que lo que cuenta de verdad es el estado real del suelo, no solo lo que digan los papeles.

Si sobre el terreno no hay obras, ni transformaciones visibles, ni acta de replanteo firmada, no puede considerarse urbanizado ni en curso de urbanización, aunque exista planeamiento aprobado o convenios firmados.

11.¿Puedo vender un terreno “en curso de urbanización” siendo particular?

Sí, puedes venderlo, pero la operación seguirá tributando por ITP, salvo que estés dado de alta como autónomo en una actividad inmobiliaria.

El comprador (si es empresa) no podrá deducirse IVA, porque no lo habrá, al no tratarse de una operación sujeta a este impuesto.

Conclusión: infórmate antes de firmar

Vender un terreno no es solo cuestión de precio, también de saber cómo tributa.

Un error en la elección del impuesto (IVA o ITP) puede suponer sanciones o duplicar el coste para una de las partes.

Si tienes dudas, en Murbalands te ayudamos a entender la fiscalidad de tu terreno antes de ponerlo a la venta. Nuestro equipo te orienta según el tipo de suelo, comprador y situación urbanística.

¿Tienes dudas? Te ayudamos paso a paso: Sabemos que todo esto puede resultar un poco confuso, sobre todo si es la primera vez que vendes un terreno. Cada caso puede variar según el tipo de suelo, la situación urbanística y hasta la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble. Por eso, en Murbalands ponemos a tu disposición asesores y abogados especializados en terrenos, para que puedas resolver tus dudas antes de vender y evitar errores fiscales.

¿Tienes dudas sobre tu caso concreto? Podemos ponerte en contacto con un abogado especialista en compraventa de terrenos que te ayudará a revisar tu situación sin compromiso. Haz clic aquí para contactar con nosotros y cuéntanos brevemente tu caso en el formulario.

¿Ya tienes claro que quieres vender tu terreno? Entonces no esperes más. Publica tu terreno gratis en Murbalands y dale visibilidad ante compradores profesionales, promotores e inversores de toda España.

Somos mucho más que un portal inmobiliario: te ofrecemos servicios de promoción, estudios de mercado, difusión comercial y acompañamiento durante todo el proceso.

Publica tu terreno ahora y empieza a recibir contactos reales desde el primer día.

¿Quieres aprender más sobre impuestos y fiscalidad del suelo? En el blog de Murbalands tenemos muchos más artículos que te ayudarán a entender el mundo del terreno con ejemplos sencillos y casos reales:

1. ¿Qué impuestos se pagan al comprar un terreno?

2. ¿Qué impuestos debo pagar al vender un terreno?
3. Impuestos al comprar o vender un terreno: Págalos tú mismo
4. ¿Qué impuestos debo pagar para un terreno urbanizable?
5. Todo sobre la plusvalía en terrenos y obras paradas

Así, podrás vender tu terreno con total seguridad y sin sorpresas.

Únete a Murbalands y publica tus terrenos de manera profesional y sin complicaciones. ¡Hazlo gratis!

Hazte de nuestra newsletter y recibe artículos como este y otras novedades de Murbalands

¡Murbalands, tu portal inmobiliario especializado en terrenos y parcelas en España!